Najem prywatny po likwidacji działalności

Na początku października 2025 roku zapadł ciekawy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (sygn. I SA/Gd 563/25), który może mieć znaczenie także dla lekarzy, dentystów i farmaceutów kończących karierę zawodową. Wyrok co prawda dotyczył hotelu, ale pozwala odpowiedzieć na pytanie, co zrobić z gabinetem lekarskim, lokalem apteki czy przychodni po przejściu na emeryturę? Czy najem prywatny po likwidacji działalności to dobry pomysł?

Likwidacja działalności i przekazanie majątku do sfery prywatnej

Historia, która stała się kanwą tego orzeczenia, może być dobrze znana wielu naszym czytelnikom. Wnioskodawczyni – po kilkudziesięciu latach prowadzenia działalności – zdecydowała się przejść na emeryturę. Zlikwidowała firmę, wykreśliła się z CEIDG i przekazała budynek, w którym prowadziła działalność (w tym przypadku hotel, ale analogia do przychodni, gabinetów czy aptek nasuwa się sama), do majątku prywatnego. Następnie rozpoczęła najem prywatny tej nieruchomości – w tym samym miejscu, jednak już jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Chciała potwierdzić w interpretacji indywidualnej, że przychody z najmu po likwidacji działalności może opodatkować ryczałtem – tak jak każdy inny wynajmujący prywatnie swoje mieszkanie lub lokal.

Fiskus uznał, że ma lepszy pomysł na lokal, niż najem prywatny po likwidacji działalności. Uznał takie działanie za „podejrzane”. Organ powołał się na przepisy o klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania (art. 119a Ordynacji podatkowej) i odmówił wydania interpretacji. Argument? – że „najbardziej naturalnym zachowaniem” byłaby sprzedaż nieruchomości, a nie jej wynajem.

Najem prywatny po likwidacji działalności – prawo, nie unikanie opodatkowania

Sąd był innego zdania. Uchylił postanowienie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 maja 2025 r. (nr 0115-KDIT1.4011.9.2025.3.MK) odmawiające wydania interpretacji indywidualnej. Uznał, że organ podatkowy nie ma prawa ingerować w decyzje podatnika dotyczące własnego majątku, a samo przeniesienie mienia z działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie jest jeszcze unikaniem opodatkowania. Ta historia może brzmieć znajomo dla wielu lekarzy, dentystów czy farmaceutów, którzy po przejściu na emeryturę zastanawiają się, co zrobić z przychodnią, gabinetem stomatologicznym czy apteką. Zakończenie działalności gospodarczej to naturalny etap aktywności każdego przedsiębiorcy. W praktyce wielu lekarzy decyduje się zachować lokal, w którym przez lata prowadzili praktykę, i wynajmować go innym medykom. Podobnie farmaceuci – kończą prowadzenie apteki, ale lokal pozostaje ich własnością.

Przeniesienie takiego lokalu do majątku prywatnego nie oznacza jego sprzedaży. Nie można dokonać sprzedaży lokalu samemu sobie – przekazanie go do majątku prywatnego nie stanowi zatem sprzedaży w rozumieniu podatkowym. Nie powstaje zatem przychód z odpłatnego zbycia. Znika jedynie możliwość ewentualnej dalszej amortyzacji takiego lokalu. Od tego momentu dochody z jego wynajmu mogą być rozliczane w formie ryczałtu (8,5% lub 12,5%), jako tzw. najem prywatny po likwidacji działalności.

Sąd: rozumowanie fiskusa poszło zbyt daleko

WSA w Gdańsku w wyroku z 7 października 2025 r. (I SA/Gd 563/25) nie miał wątpliwości — takie rozumowanie fiskusa poszło zbyt daleko. W uzasadnieniu wyroku sąd napisał wprost, że:

„(…) oczekiwania Dyrektora KIS co do zamiarów życiowych Skarżącej są sprzeczne z zasadami rządzącymi naturalnymi relacjami ekonomicznymi i społecznymi osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Naturalnym biegiem rzeczy jest ograniczanie aktywności osób starszych.”

Sąd uznał, że przejście na emeryturę i wynajęcie majątku rodzinie nie jest żadnym „sztucznym działaniem”. Wręcz przeciwnie, to logiczna, życiowo uzasadniona decyzja. Nie ma podstaw, by fiskus wymagał od podatnika sprzedaży majątku czy dalszego prowadzenia działalności tylko po to, by uniknąć wrażenia, że „optymalizuje” podatki.

Jak podkreślono w uzasadnieniu w odniesieniu do samego budynku hotelu:

„Oczywiste jest, że o ile przynosi on bieżące duże dochody (2 760 000 zł netto), to nieracjonalne jest jego zbycie, szczególnie w okresie dużej inflacji. Ponadto przedmiotowa nieruchomość ma wielką wartość i trudno oczekiwać aby syn i synowa Skarżącej mieli środki na jej zakup, a Skarżąca w tych najbliższych jej osobach widzi kontynuatorów swojej działalności.”

Co oznacza ten wyrok dla branży medycznej lub aptekarskiej?

To orzeczenie ma znaczenie wykraczające poza tę konkretną sprawę. Pokazuje, że:

• lekarz, dentysta czy farmaceuta ma prawo zakończyć działalność gospodarczą i przekazać majątek (gabinet, aptekę, przychodnię) do majątku prywatnego,
• może następnie wynajmować lokal prywatnie, np. młodszemu lekarzowi, spółce medycznej czy nawet członkowi rodziny,
• nie oznacza to automatycznie unikania opodatkowania, jeśli decyzja ma racjonalne, życiowe uzasadnienie (wiek, zdrowie, emerytura).

Sąd wprost odrzucił pomysł, że każdy, kto wybiera mniej opodatkowaną formę działania, działa nieuczciwie wobec państwa. Podkreślił, że racjonalny podatnik ma prawo do wyboru najkorzystniejszej formy opodatkowania, o ile nie łamie prawa. Wyrok z 7 października 2025 r. (I SA/Gd 563/25) nie jest jeszcze prawomocny. Niemniej daje wyraźny sygnał: przepisy o unikaniu opodatkowania nie mogą być nadużywane przeciwko zwykłym podatnikom, którzy po latach pracy po prostu chcą odpocząć i czerpać dochody z dorobku życia.

Dla wielu lekarzy, dentystów i farmaceutów to ważne orzeczenie, bo podobne sytuacje pojawiają się coraz częściej. Podsumowując, jeśli kończysz działalność medyczną i planujesz przekazać gabinet do majątku prywatnego, by następnie go wynajmować – masz do tego prawo. A najnowsze orzeczenie WSA w Gdańsku potwierdza, że fiskus nie może karać za racjonalne, życiowe decyzje.